“只租不售”住房的兴起，是否意味着“买房观念”的转变？

“只租不售”住房模式的兴起确实反映了住房消费行为的变化，但这是否意味着“买房观念”的根本性转变，需要从多个维度分析：

购房门槛的现实压力

• 高房价与收入差距使部分群体（尤其年轻人）被动选择长期租房，一线城市首付动辄百万以上，远超普通家庭承受能力。
• 数据显示，2023年北京首次购房平均年龄达35岁，较10年前推迟5年，购房延迟客观上扩大了租房需求。

政策引导的租赁市场扩容

• 政府主导的保障性租赁住房（如“十四五”规划建设870万套）和房企自持租赁项目（如万科泊寓）提供稳定房源。
• 租购同权试点（如广州租房可入学）削弱了购房的强制性需求。

新生代价值观的重塑

• 90后/00后更注重生活品质流动性，部分人主动放弃“房奴”身份。某机构调研显示，28%的年轻租客认为“房产不应绑定人生价值”。
• 但需注意：仍有72%的未购房者将买房列为人生目标，观念转变尚未成为主流。

投资逻辑的理性化

• 房产增值预期减弱（2023年70城二手房均价同比下降3.6%），租赁回报率不足2%，促使部分投资者退出市场。
• 然而核心地段房产仍被视为抗通胀工具，北上深高端住宅市场保持活跃。

制度性壁垒依然存在

• 户籍、学区等社会福利与房产绑定，2023年某新一线城市租房入学积分仅为购房者的60%，实质性“租购同权”尚未实现。
• 租赁权益保障不足，超30%租客遭遇过随意涨租或强制退租。

金融属性的根本差异

• 房产在中国家庭资产占比达70%（央行2022年数据），租房无法提供资产积累功能。
• 公积金、房贷利息抵扣等政策仍向购房者倾斜。

市场分层加速

• 保障房满足基础居住，商品房聚焦改善需求，高端市场保持投资属性，“租售并举”实质是需求分层而非替代。

观念转变的长期性

• 根据日本经验，租房文化普及耗时20年以上，且始终与购房并存。当前中国租房率约21%（七普数据），仍远低于德国54%的水平。

结论：“只租不售”住房的兴起更多是高房价压力下的适应性选择，而非主动的价值观革命。购房观念呈现“表层松动”（延迟购房）与“内核稳固”（资产配置需求）并存的矛盾状态。只有当租赁真正获得同等社会资源准入权，且房产彻底剥离金融属性时，才可能发生根本性转变。在此之前，住房消费将长期处于“被动租赁+主动购房”的二元结构。